Z czym wiąże się zakup nieruchomości we Włoszech

Marzysz Ci się zakupe nieruchomości we Włoszech, ale boisz się całego procesu i nie wiesz z jakimi dodatkowymi kosztami się wiąże? Przeczytaj ten artykuł, postaram się wyjaśnić cały proces krop po kroku.

Słoneczne południe Europy jest coraz bardziej dostępne dla Polaków. Hiszpania, Włochy, Chorwacja to coraz częste kierunki, gdzie europejczycy inwestują swoje oszczędności. Kupno za granicą wywołuje jednak zasadnicze pytanie – jak to tego podejść i czy w ogóle mogę kupić nieruchomość we Włoszech?

Otóż możesz. Jako obywatel/ka Unii Europejskiej masz pełne prawo do zakupu nieruchomości na terenie europy. Pozostaje kwestia tego jak się do tego zabrać.

Język jako największa bariera

W przeciwieństwie do sporej części Polaków, Włosi często nie komunikują się w języku angielskim. Jeżeli szukałeś nieruchomości na własną rękę to pewnie znasz ten przypadek – znajdujesz fajny domek na Idealiście, wysyłasz zapytanie do agencji / właściciela i w odpowiedzi dostajesz zupełnie nic. Cisza. Całkowity brak kontaktu.

Niejednokrotnie sami spotykaliśmy się z tym precedensem i mimo sporego doświadczenia na rynku dla mnie to nadal jest momentami trudne. Jego rozwiązanie? Trzeba zadzwonić, albo najlepiej – odwiedzić biuro. Proces wygląda trochę jak w Polsce 30 lat temu. Dla Polaków jest to ogromny szok kulturowy, bowiem Polska jest mocno zdigitalizowanym krajem. Wszystko można załatwić przez internet lub szybkim telefonem. We Włoszech natomiast najlepiej podjechać do biura i porozmawiać, ale nie znając języka znowu trafiamy do punktu wyjścia – bariera językowa niekiedy jest przeszkodą nie do przejścia.

Zawiłe procedury

Kij ma zawsze dwa końce, mawiał mój dziadek. Teraz ja powtarzam jego słowa w rozmowach z klientami. Dla większości z nas włosi kojarzą się ludźmi żyjącymi w spokoju, na wszystko mającymi czas, nie spieszącymi się nigdzie. No ale właśnie tutaj zaczyna się drugi koniec kija, gdzie sporo spraw urzędowych pozostaje nieuregulowanych, przykładowo dobudówka stojąca od 20 lat na podwórku nie jest zalegalizowana, a na pozwolenia czeka się dosłownie latami.

Geometra – człowiek, którego poznasz szybciej niż notariusza

W Polsce większość kupujących kojarzy przede wszystkim notariusza. We Włoszech bardzo szybko poznasz natomiast zawód geodety-technika, czyli tzw. geometra. To jedna z najważniejszych osób w całym procesie.

Rolą geometry jest sprawdzenie, czy stan faktyczny nieruchomości zgadza się z dokumentacją. Możliwe, że brzmi banalnie, ale w praktyce potrafi uratować dziesiątki tysięcy euro.

Wyobraź sobie sytuację, gdzie oglądasz dom i okazuje się, że kuchnia w Twoim budynku należy do sąsiada. To się zdarzyło naprawdę, serio.

W innym przypadku powierzchnia wpisana do dokumentów różniła się od rzeczywistej o kilkanaście metrów. Niby niewiele, ale przy wycenie i późniejszej odsprzedaży może mieć to bardzo konkretne konsekwencje.

Dlatego zanim wpłacisz jakikolwiek zadatek, warto zlecić pełną analizę dokumentacji. To koszt nieporównywalnie niższy niż potencjalne problemy.

Proposta, Compromesso i Rogito – trzy etapy zakupu

Włoski proces zakupu nieruchomości zazwyczaj składa się z trzech etapów.

Proposta d’acquisto – czyli oferta zakupu. To właśnie na tym etapie najczęściej wpłacany jest zadatek. Jeżeli sprzedający zaakceptuje ofertę, dokument staje się wiążący.

Compromesso – umowa przedwstępna. Tutaj doprecyzowywane są wszystkie warunki transakcji, terminy oraz dokumentacja.

Rogito notarile – finalny akt notarialny i przeniesienie własności.

W teorii brzmi prosto. W praktyce pomiędzy pierwszym a ostatnim etapem potrafi wydarzyć się naprawdę dużo. dlatego we Włoszech cierpliwość jest często równie ważna jak budżet.

Jakie są dodatkowe koszty zakupu nieruchomości we Włoszech?

To pytanie słyszymy praktycznie codziennie.

Największym błędem kupujących jest skupianie się wyłącznie na cenie z ogłoszenia.

Jeżeli widzisz nieruchomość za 100 000 euro, musisz założyć, że końcowy koszt zakupu będzie wyższy.

Najczęściej należy uwzględnić:

• podatek od zakupu nieruchomości,
• wynagrodzenie notariusza,
• prowizję agencji nieruchomości,
• koszty tłumaczeń dokumentów,
• ewentualną obsługę prawną,
• weryfikację techniczną wykonywaną przez geometra.

W zależności od rodzaju nieruchomości i sposobu zakupu całkowite koszty dodatkowe najczęściej wynoszą od kilku do nawet kilkunastu procent wartości nieruchomości.

Dlatego osobom szukającym domu za 150 000 euro zazwyczaj rekomendujemy budżet całkowity na poziomie około 165 000–175 000 euro. Dzięki temu unikają niemiłych niespodzianek na końcowym etapie transakcji.

Numer podatkowy – Codice Fiscale

Bez niego nie kupisz nieruchomości.

Codice Fiscale można porównać do polskiego numeru PESEL wykorzystywanego w kontaktach z administracją i urzędami. Jest niezbędny nie tylko do zakupu domu czy mieszkania, ale również do otwarcia rachunku bankowego, podpisania części umów czy rozliczeń podatkowych.

Dobra wiadomość jest taka, że jego uzyskanie jest stosunkowo proste. Zła – że włoskie urzędy potrafią działać we własnym tempie. Najczęściej jednak proces przebiega bardzo sprawnie, sporo Polaków wyrabia numer podatkowy jeszcze będąc w Polsce, we Włoskiej amasadzie.

Czy warto kupować nieruchomość samodzielnie?

Oczywiście, że tak. Wielu inwestorów przeprowadza cały proces bez pośredników. Istnieje możliwość, że trafisz na agencję nieruchomości, która operuje w języku angielskim, lub polskim.

Problem polega na tym, że zakup nieruchomości we Włoszech bardzo rzadko przypomina zakup samochodu. Nie wystarczy znaleźć oferty, podpisać dokumentów i odebrać kluczy.

Trzeba zweryfikować dokumentację, negocjować warunki, sprawdzić stan prawny, dopilnować terminów, zorganizować tłumaczenia i często po prostu rozmawiać z ludźmi na miejscu.

Najwięcej pieniędzy nasi klienci oszczędzają nie podczas negocjacji ceny, ale unikając problematycznych nieruchomości. Czasami najlepszą decyzją inwestycyjną jest po prostu rezygnacja z zakupu.

Nasza rola w całym procesie

Trzeba pamiętać, że agencja nieruchomości nigdy nie będzie bezstronna. Wynika to z fundamentów funkcjonowania agencji nieruchomości na całym świecie. Wynagrodzenie agencji jest pobierane od dwóch stron transakcji, zatem może dojść do sytuacji, gdzie Twoje pieniądze są lokowane w nieruchomość, która wcale nie musi być najlepszym wyborem.

Z resztą umówmy się – wartość nieruchomości to nie tylko ilość metrów kwadratowych, czy stan techniczny budynku, ale również okolica, infrastruktura czy odległość od lotnisk.

Kupujący nieruchomość we Włoszech najczęściej nie orientują się w regionie i nie mają wiedzy, czy okolica się wyludnia, czy jest narażona na trzęsienia ziemi. Dokładnie na tym polega nasza praca – działamy w interesie klienta jako ekspert stojący po Twojej stronie. Posiadamy szeroką wiedzę o regionach, które obsługujemy (Umbria, Lacjum, południowa Toskania), znamy specjalistów – od budowlańców, przez geometrów, aż po notariuszy i prawników. Nasze wsparcie przy zakupie nieruchomości we Włoszech:

• pomagamy w wyrobieniu codice fiscale (włoskiego numeru podatkowego)
• przedstawiamy listę atrakcyjnych ofert dopasowanych do Twoich kryteriów
• organizujemy wizyty na miejscu wraz z transportem i tłumaczeniem
• weryfikujemy stan prawny i techniczny wybranej nieruchomości
• wspieramy w negocjacjach ceny i warunków transakcji
• koordynujemy współpracę z notariuszem i przygotowanie aktu zakupu
• jesteśmy obecni przy podpisaniu aktu jako tłumacz i świadek
• po zakupie pomagamy przepisać media, kontaktujemy się ze wspólnotą i ustalamy podatki lokalne
• w razie potrzeby pomagamy także w organizacji noclegu i wynajmu samochodu na czas pobytu

Podsumowanie

Zakup nieruchomości we Włoszech jest dostępny dla każdego obywatela Unii Europejskiej. Nie jest jednak tak prosty, jak mogłoby się wydawać po przejrzeniu kilku ofert na portalach ogłoszeniowych.

Bariera językowa, lokalne zwyczaje, skomplikowana dokumentacja oraz dodatkowe koszty sprawiają, że warto dobrze przygotować się do całego procesu jeszcze przed pierwszą wizytą na miejscu.

Z drugiej strony, właśnie dlatego na włoskim rynku nadal można znaleźć prawdziwe okazje, które trudno byłoby znaleźć na bardziej konkurencyjnych rynkach.

Jeżeli rozważasz zakup domu, apartamentu lub inwestycji pod wynajem i chcesz uniknąć najczęstszych błędów popełnianych przez zagranicznych kupujących, skontaktuj się z nami. Na co dzień pomagamy klientom przejść przez cały proces zakupu nieruchomości we Włoszech – od pierwszej rozmowy z właścicielem aż po odbiór kluczy.